Понятие объекта «самозастроя»

По всей территории нашей страны на сегодняшний день является нередким такое явление, как самовольное возведение строений, или объектов «самостроя». Собственник участка земли возводит на своей территории любые виды строений, сносит или перестраивает их, а также разрешает строить третьим лицам.

При строительстве необходимо в обязательном порядке соблюдать нормы и правила строительства, а также требования о назначении участка земли. Порой встречаются и такие ситуации, когда объекты «самостроя» возводятся на чужом земельном участке. Также часто происходят случаи, когда арендаторы без получения согласия собственника реконструируют объект недвижимости. Причины всего этого бывают абсолютно различными. Одной из таких причин может стать неоднозначность и сложность правовых механизмов.

Для того чтобы получить отвод участка земли, согласовать с соответствующими органами строительный проект и разрешить прочие вопросы, связанные со строительством, необходимо достаточно долго оформлять необходимые документы. Также менталитет наших граждан способствует тому, что мы постоянно стремимся обойти законные пути решения проблем. Поэтому и появляются объекты «самостроя», не согласованные с соответствующими государственными органами.

Множество из ныне существующих строений, в частности, жилые дома в деревнях и старых городских кварталах, также возведены без соблюдения установленных норм и правил строительства. Но при введении данных объектов недвижимости в легальный оборот необходимо их узаконить и оформить свои права на них, так как без этого невозможно будет продать, купить, унаследовать или передать в залог такое строение.

Согласно действующему законодательству под объектом «самостроя», или самовольно возведенной постройкой, понимается возведенное строение, жилое или нежилое недвижимое имущество, которое создано на участке земли, которое отведено для прочих целей, нежели возведение строительного объекта, либо оно возведено без оформления на него соответствующих разрешительных документов и с нарушениями норм и требований градостроительства.

Таким образом, к «самострою» относят как жилые, так и нежилые строительные объекты.

Все виды самовольно возведенных строений (дома, гаражи, сараи, цеха, административные и прочие здания) обладают следующими общими признаками:

• они созданы на участке земли, который согласно действующему законодательству отведен для иных целей, нежели возведение строений;
• строительные объекты возведены без наличия необходимых разрешительных документов;
• строительные объекты возведены со значительными нарушениями градостроительных и общих строительных норм и правил.
При наличии хотя бы одного из данных признаков ваше строение, сооружение или прочее недвижимое имущество считается самовольной постройкой, или объектом «самостроя».

Ниже перечислены необходимые для строительства разрешения:

• разрешение собственника участка земли при предоставлении участка в аренду третьему лицу;
• разрешение инстанции архитектуры и градостроительства; наличие архитектурно-планировочного задания;
• наличие архитектурного плана.

Главным правилом при разборе подобных вопросов является то, что лицо, которое возвело самовольную постройку, не является ее абсолютным  собственником, а лишь собственником строительных материалов, которые были потрачены при строительстве.

Объекты «самостроя» не относятся к категории недвижимости и поэтому не подлежат государственной регистрации. Сделки по купле, продаже и прочие сделки по распоряжению данным имуществом считаются недействительными и, более того, противозаконными.

Принцип приобретательской давности не может распространяться на самовольно возведенные строения, которые расположены на незаконно занимаемом земельном участке.  Данный принцип означает, что лицо, не являющееся собственником строительного объекта, но непрерывно и на добровольных основах владеющее им в течение не менее 15 лет автоматически приобретает право собственности на данный объект недвижимости.

При возведении лицами самовольных построек они обязаны произвести его снос, то есть полный демонтаж данного объекта, за свой собственный счет и привести объект недвижимости в его первоначальный вид. Также лица, осуществившие возведение объектов «самостроя», подлежат административному наказанию. Размер административного штрафа, налагаемого за незаконное строительство, реконструкцию, капитальный ремонт недвижимых объектов без получения всех разрешительных документов, составляет от двух до пяти тысяч рублей.

Эксплуатация недвижимого объекта без получения необходимых разрешительных документов на ввод его в эксплуатацию предполагает наложение административного штрафа в размере от пятисот до одной тысячи рублей. Но часто встречаются случаи, когда самовольно возведенные частные дома являются единственными пристанищами для его жителей (одной или нескольких семей). Как же быть в такой ситуации? Давайте подробно рассмотрим вопросы легализации самовольно возведенных строений.